1. 个人理财房地产投资成功房地产投资的10个步骤

罗伯特·泰森(Robert Tyson),埃里克·泰森(Eric Tyson)

许多房地产信息电视和研讨会专家都使任何人在一夜之间赚到财富变得非常容易。在不花钱的情况下购买止赎房屋或房产可以带来丰厚的回报,毫无疑问,以低于其内在价值的价格购买房地产会增加您获得财务成功的机会。

这仅仅是应用于房地产的传统的明智建议(低买高卖)。而且,如果您可以常规执行此操作,而不会出现标题问题,毁灭性的物理问题或被IRS宣布为经销商的负面税收后果(因此,您的收益被视为普通收入且应税率最高),那么此策略可以富有成果。

但是,要找到价格低于市场价格的位置合理,物理性能良好的产品并不容易。我们的经验是,大多数卖家了解房地产价值,而不仅仅是放弃他们的财产。我们经常认为,俗语“您得到了要付的钱”是由房地产投资者创造的,他刚买了止赎房屋,却发现该房屋有大量未记录的税收留置权,一个大型商业租户申请破产,因此可以使其破产。租赁或严重破裂的平板基础。

根据我们的经验,成功的房地产投资者往往是精明,勤奋,有责任心的人,他们在购买房地产之前会进行全面的尽职调查。他们不会因每笔交易而重新发明轮子,因为他们知道自己的市场定位,个人技能和可用资源。他们有远见,并针对每个财产使用他们久经考验的游戏计划。如果您开发这些人才,则可以发现具有增值潜力的独特属性,而这些属性通常是竞争对手所缺少的。

罗伯特称这种房地产投资方法为“致富”策略。对于新的房地产投资者而言,最好的消息是该计划可以在任何地方进行,并且最初可以兼职完成。我们为您提供十种方法,通过使用“ Get-Rich-Right”方法来获得房地产财富。

积累储蓄并清理信贷

我们不同意某些暗示您无需任何现金就可以开始房地产投资事业的人。我们的经验是,既有现金又有良好信誉的房地产投资者可以获得最好的机会和最多的选择。因此,请不要拖延-立即开始执行此步骤。

卖方不太可能向信用记录较差的买方提供融资;由于购买房地产实际上总是需要借入资金,因此请确保您的信用报告尽可能准确和有利。您的信用评分不仅是获得房地产贷款资格的关键要素,而且也是获得最佳条件以最大程度地利用借入资本的关键要素。

获取您的信用报告副本并更正所有错误-pronto!至少,请要求信用报告公司在文件中添加您的评论以及任何版本的争议。如果出现合法的拖欠余额,则制定付款计划,并向信用报告公司发送书面更新,表明余额已支付或以其他方式令人满意地解决了。

作为新的房地产投资者,您还应该在保持甚至最好减少经常性支出的同时开发其他收入来源;即使您可以找到由卖方提供全部融资的物业,也无法避免某些自付费用或收入损失的机会成本,因为您会花费大量时间和精力来追踪物业并进行尽职调查。我们尚未找到一流的免费房地产检查员或代管公司。

大多数人在短期内通过牺牲和低于自己的能力生活来创造财富并实现更高的生活水平;有些人甚至在拥有大量房地产现金流后才这样做。有关如何跟踪和减少费用的想法,请索取最新版的Eric的《傻瓜个人理财》(威利)。

在前进的道路上购买物业

找到发展中的房地产-那些将通过新的投资和经济活动而不断改善的领域。您实际上无法实际搬迁财产,因此对位置和未来潜力的分析至关重要。找到最佳的城市或街区之后,通常有两种类型的房地产资产不足来寻找:

  • 那些劳累,磨损和延期维护的收入财产 身体健全但管理不善的人

您的偏好将取决于您的特定才能和资源。罗伯特(Robert)支持位置优越,物理上合理的属性,这些属性由于管理不善而表现不佳。他能够利用自己作为房地产经理的技能和专长来升级房地产,招募新租户并增加租金。特别吸引人的房产是那些当前所有者或管理者没有将租金保持在市场水平上的房产,或者是那些没有经过适当修饰的房产。

以最优惠的价格购买合适的物业

始终以最优惠的价格购买物业。这种策略很简单,很有意义,但是说起来容易做起来难。我们建议遵循某些准则。通常,您购买的大多数房地产应属于固定定价类,并应进行相应定价。您想购买那些具有与个人才能相匹配的特定挑战的物业,以便您可以利用自己的技能来升级和增强物业的价值,并随着时间的推移增加净营业收入。

使用“获取致富”方法的房地产投资者不会购买新的或完全翻新的物业,除非它处于发展道路或优越的地理位置,因为迄今为止已经实现了增值或升值。当前所有者。这些物业可能是一笔可观的投资,但您仅限于市场租金和价值的增长。

但是,在某些特殊情况下,购买新的或全面装修的房产是一种不错的投资选择。例如,从长远来看,在海滨社区的第一阶段或其他难以复制的独特地点购买住宅出租物业可能是一笔巨大的投资。新开发项目第一阶段的定价通常是有利的,因为开发商必须在永久贷款开始之前预售一定数量的单位。

成功的房地产投资者的两个重要特征是纪律和能够预先确定他们将为房地产支付的最高价格的能力,以确保有足够的升值空间。您不想简单地通过维修成本来降低购买价格,因为您添加到该物业上的价值应该大大高于您的自付费用,包括您花费在处理这项工作上的时间和风险你自己

以正确的方式翻新物业

“获取致富”策略取决于找到位于发展道路上的物业,然后对其进行翻新以增加现金流和价值。但不要在身体改善上花费过多。您只想进行这些翻新或升级,增加对目标市场的吸引力。您的财产是出租单位,而不是您自己的房屋。您可能希望将优质的台面和家用电器放在家里,但是如果您过度改善租赁物业,则无法获得良好的投资回报。拥有所有权很重要,但是您要经营一家企业,而在一个物业上超支将限制您节省下一笔首付款,建立投资组合并实现财富的能力。

改进应该使您能够增加租金或增加财产价值,以便在改进上每花费1美元,您将获得2美元的回报。对于大多数新手房地产投资者而言,最好的固定器上层属性是那些具有简单修补程序的属性:涂漆,美化环境和进行小型维修通常仅需较小成本即可获得出色的效果。这些简单的维修也属于大多数房地产投资者的技能范围,他们可能会通过维护和升级自己的房屋来发展和完善自己的才能。

房地产易装修

尽管您自己进行工作通常比较便宜,但请不要忘记看时间和经验因素。在晚上和周末进行绘画时,将租赁物业停售三周时间是没有意义的,这是一种误导性的尝试,目的是节省好的承包商会收取的$ 1,000绘画费用,这将使他花费两天时间并允许您租用它这周末。 (好的承包商也可能会做得比您更好!)

如果您使用承包商,请从获得许可的合格专业人员中获得三个可比较的出价。但是,如果您已经知道自己具有竞争性的出价,则可以通过询问承包商是否可以将价格降低10%来加快流程,那么您就不必外出竞标。当然,您最常用的承包商可能会了解您的惯例并将出价高估10%或更多。随着时间的流逝,您可以对什么是常规竞标的所有类型作品的合理竞标有一个很好的了解。

无论您自己进行工作还是雇用承包商,请确保获得所有必需的许可,并满足所有改进的适用建筑和占用守则。所需的许可和检查费用将由您承担,但请确保您的合同或协议明确说明谁负责获取许可证并安排所有必需的检查。

紧贴市场租金

对于大多数出租物业业主来说,最大的挑战之一就是确定适当的租金,向新装修的出租单位收取房客费用。财产所有权和管理的这一方面仅需要一些功课和研究。每个物业都是独一无二的,但是您可以通过对可比物业的市场调查找到最佳的装修资产市值指标。

购买并升级了新的出租物业后,请以您在租金调查中确定的较高市场价格提供空置的出租单位或空间,立即测试新的出租价格结构。从潜在客户那里收到的回覆会告诉您您是否要求太多,或者您是否还有余地可以支付租金。在安装了支付较高租金的新租户之后,您可以对现有租户进行类似的改进,并将其租金提高到相似的水平。一种策略是对营业额进行翻新,并为优秀,财务合格且稳定的现有租户提供机会,以较高的租金转移到升级后的单元。然后,您可以翻新他们腾空的单元。您重复此过程,直到物业中的所有租赁单元都完全升级,并且您已使租金收入最大化。

我们建议您将租金水平保持在略低于现有长期租户的全部市场租金,以表达对他们长期租约的赞赏,并鼓励他们留下来。失去租户的成本很高-空缺会导致租金损失,而且永远无法收回,加上广告和为下一个租户准备租赁物业的额外费用。有关此主题的更多信息,请查看最新版的Robert傻瓜物业管理工具包(Wiley)。

通过再融资回收翻新资金

“致富”策略的关键要素之一是保持您的资本合理运转并充分利用杠杆作用,同时保持足够的权益来抵御房地产周期的起伏和当地经济挑战。购置和翻新租赁物业需要现金,但是您也增加了收入,创造了更多价值。现在,您可以使用此增加的价值对物业进行再融资,以支付购置和装修的初始费用。

尽管我们总是很快就建议不要过度借贷和过度利用房地产投资,但您也不要过于保守并低估现金需求。这样的再融资成本使得您不想每隔几年就为该物业再融资一次,并且如果您突然需要现金来解决一些无法预料的问题,那么短期资金的成本可能会很高。借用额外的钱或拥有未开发的信贷额度(某些贷方以不收取账面费用的方式向其最好的客户提供)以准备金。

在强大的房地产市场中,过度积极地利用杠杆可能会极具诱惑力,但不要被束缚。不要借用自己私人住宅中的全部股权去购买投资房地产。这些人实际上是房地产投机者(在房地产上赌博的人),不要与房地产投资者相混淆。

在寻求购买投资房地产之前,您应该始终拥有自己的房屋并拥有(并始终保持)良好的资产净值。正如在2000年代末/ 2010年代初所证明的那样,房地产市场下跌的教训对所有投资者来说都是困难的,但对于那些为自己的住房而过度借贷的少数投资者来说,这是完全毁灭性的。

请记住,房地产市场已经并且将继续存在周期,并且您不想太过激进,会发现您的房地产帝国崩溃到您自己甚至无法负担租用其中一间公寓的地步拥有!

重新安置具有更好租户的房产

增加新装修的房地产投资的收入和价值的最佳方法之一是与财务状况更好的新房客重新安置房地产。因此,希望通过营销到新的目标租户资料并重新租赁该物业来升级您的租户。

无论如何,您的装修工作通常都会转移您当前的租户,但是您可能不想续约当前的租户,即使您能够解决这些问题。当前的租户可能是以前的所有者出售该房产的原因(并且需要进行彻底的翻新)!这样的租户不太可能突然改变他们的方式,并且会继续使用和滥用该物业,而无需考虑您的投资。

罗伯特(Robert)建议不要与破坏了当前地板的宠物续租不负责任的租户。如果您将不得不投资购买新地板,尤其是租赁单元中的地毯,那么最好引进新的租户。同样,您也不想继续租户的租约,因为租户将无法负担您完全装修后的房屋现在值得的更高租金。

对于租房业主来说,这通常是最严峻的挑战之一-必须坚持目前的边际租户,而不要续签租约。尽管您可能会发现当前的租户具有财务资格,并将其视为自己的财产,但实际情况是,某些重新定位的财产应从一些新的租户开始。至少要求当前的租户完成租赁申请。完全按照与新租户相同的方式进行续租,并使用相同的财务标准。

改善现金流量稳定性并最大程度降低房客出现问题的机会的另一种方法是,只要您保持在法定最高限额内,便可以增加保证金。但是,请记住,市场条件通常会限制您可以收取的保证金。 (罗伯特与劳伦斯·哈蒙[Wiley]共同撰写了《房东的傻瓜法律工具包》,该书可帮助您找到并留住优秀的租户。)

成为或雇用高级物业经理

从长远来看,卓越的管理使平均收益与卓越收益之间有所不同。在对新租户进行翻新并重新安置其房租后,您需要保留租户并最大程度地减少营业额。您还可以通过有效地控制支出来进一步提高净营业收入。

即使您刚刚购买了新的出租物业,也需要通过有效地运营和管理物业来持续地制定长期投资策略,以实现最大价值,就像您要进行再融资或准备出售房屋一样。

您的目标买家将是某人想要购买交钥匙物业(经营状况最佳且不需要翻新或租户变更)以供个人使用或作为主要出租单位或优惠券削减投资(稳定,高度可预测的)像债券投资者一样的收入来源)。房地产评估师将为拥有良好净营业收入记录的房地产确定更高的价值。请记住,要获得最大价值,您需要以市场价格获得稳定的收入,稳定的租赁期和合理的支出。但是,不要因延误维护而降低成本,以免降低路缘吸引力。

再融资或出售,然后再延期

尽管在2000年代末/ 2010年代初大多数地区的房地产价值下降,但许多租赁房地产所有者发现,由于数十年来全国各地的升值,他们拥有大量的房地产资产。在当地拥有一些股权是一件好事,而且如果本地房地产经济学受到打击,您可以从中步履蹒跚,但是仅仅坐在一栋地产中拥有太多股权会降低您的整体回报。

我们的“致富”策略建议您通过投资其他物业来利用现有物业中的股权来扩大房地产持有量,以期实现多元化以降低整体风险。您可以通过以下两种方式之一来访问该权益以产生所需的现金:保守地为您的出租物业再融资,或寻求通过延税交易所出售房地产投资。

最佳选择取决于市场条件。我们建议您利用有利的融资条件为稳定的长期物业再融资。您可以将收益用于补充资本帐户,以便投资于其他租赁房地产,甚至进行其他投资。最好的消息是,您可以免税从财产中提取现金资产。适度进行借贷并不危险。

或者,您可以出售该物业,并使用1031年递延税款交易所来保持您的权益正常运行。除了超额或懒惰的股本外,一些所有者更喜欢递延税项的兑换方案,因为他们可以增加使用折旧来掩饰其房地产收入。称职的会计师或税务顾问可以协助您在再融资和延税交易之间做出正确的选择。

将持股合并为更大的资产

幸运的是,许多房地产投资者能够掌握购买和翻新租赁房地产的概念。但是,他们常常变得如此成功,以致于房地产帝国开始控制自己的生活。

尽管拥有多元化的租赁物业组合具有某些固有的优势,但您拥有大量房地产所带来的管理负担将来到这一天。大多数长期房地产投资者发现,他们达到了他们的管理职责和职责不再符合他们负担得起的生活方式的程度。他们通常决定简化生活,并聘请专业的物业经理,以便物业经理可以处理这四个T:租户,营业额,厕所和垃圾。

但是,要为小型租赁房地产的多元化投资组合寻找合格的物业经理并为其付费,既不容易,也不具有成本效益。当您有大量的单户或公寓和/或分布在广阔地理区域的小型出租物业时,物业管理的潜在效率就会降低。取而代之的是,着眼于延税交易所,并将您的房地产资产合并为一个或几个可以专业管理的较大资产。您仍然可以享受房地产所有权带来的好处,而不必面对管理方面的日常挑战。